Grondbeleid

Bij de Programmarekening 2023 zijn de grondexploitaties geactualiseerd. In het kader van de Programmabegroting 2025 zijn de grondexploitaties tussentijds geactualiseerd. In deze paragraaf wordt het resultaat van deze twee momenten vergeleken.

Het resultaat van de grondexploitatieportefeuille is in de eerste maanden van 2024 met € 27,6 mln. (netto contante waarde) verbeterd. Het verlies op de portefeuille is afgenomen van € - 155,5 mln. naar € - 127,9 mln. op netto contante waarde (NCW 1-1-2024). Op eindwaarde is het resultaat van de portefeuille € - 144,9 mln.

 
Nieuwe grondexploitaties
Op 15 februari 2024 is de grondexploitatie CE-118 Juliana van Stolberglaan 1 vastgesteld (RIS315936). Dit project is nu voor het eerst opgenomen in de portefeuille. Dit heeft een positief effect van € 23,8 mln..

Mutaties
Als gevolg van de tussentijdse actualisatie is de portefeuille met € 3,8 mln. verbeterd. Dit is gedeeltelijke als gevolg van inhoudelijke wijzigingen in het project, maar ook als gevolg van een aanpassing van het rentepercentage.

De commissie BBV, verantwoordelijk voor de verslagleggingsregels waar de gemeente aan moet voldoen, heeft de regels omtrent het bepalen van de rente aangepast. Als gevolg hiervan is de rente in de grondexploitaties verlaagd van 1,40% (oplopend naar 1,80%) naar 0,25% (oplopend naar 1,00%). Dit heeft een positief effect van € 4,9 mln..

De projecten met een verschil in het resultaat van meer dan € 0,5 mln. ten opzichte van de PR2023 worden kort toegelicht. Voor een uitgebreidere toelichting op alle grondexploitaties wordt verwezen naar de Meerjarenprognose grondexploitaties 2024. Voor alle projecten geldt dat de aanpassing van het rentepercentage een effect heeft gehad op het projectresultaat.

CE-053 Den Haag Nieuw Centraal
De Gemeentelijke Accountantsdienst (GAD) heeft bij haar controle  van de Programmarekening 2023 een getrouwheidsfout geconstateerd op dit project (RIS318207). Dit heeft betrekking op de bijdrage startbouw die de gemeente doet aan de ontwikkelaar (RIS314635). Hierbij doet de gemeente een bijdrage aan de startbouw van het project van € 3,0 mln.. Dit bedrag wordt voor € 2,1 mln. gedekt vanuit de grondexploitatie en voor € 0,9 mln. uit Eneco-middelen. De bijdrage was om deze reden voor € 2,1 mln. opgenomen in de grondexploitatie. De GAD heeft geconcludeerd dat het volle bedrag van € 3,0 mln. verantwoord moet worden in de grondexploitatie. Als gevolg hiervan is het projectresultaat met € 0,9 mln. (N) verslechterd. De verslechtering van het projectresultaat heeft als gevolg dat de Voorziening negatieve plannen voor dit project met € 0,9 mln. opgehoogd moet worden. Hiervoor worden de gereserveerde Eneco-middelen gebruikt.

ZZ-028 GRX A12 zone dlpl 20
Bij de nadere uitwerking van het project is geconcludeerd dat een fietspad dat voorzien was, beperkt meerwaarde heeft voor de ontsluiting van het gebied. Dit fietspad is daarom komen te vervallen, € 0,3 mln. (V). Op de uitvoering van de overige civiele werkzaamheden heeft zich een voordeel voorgedaan van nog een € 0,3 mln..

SC-703 NHH (Noordelijk Havenhoofd)
Een vanuit het project gerealiseerde opbrengst was administratief niet correct verwerkt. Dit is gecorrigeerd, met als gevolg een verbetering van € 0,8 mln. (V).

ES-156 DGZ (Dreven, Gaarden en Zichten)
In het kader van een integrale actualisatie van deze grondexploitatie worden alle kosten- en opbrengstenramingen geëvalueerd. Dit proces is nog niet afgerond en over de uitkomsten hiervan zal separaat gerapporteerd worden. Vooruitlopend daarom zijn ramingen voor het slopen en saneren al wel naar beneden bijgesteld op basis van de ervaringen in de eerste deelgebieden. Deze ramingen zijn met € 0,6 mln. (V) naar beneden bijgesteld. Wel is er in het risicoprofiel een risico opgenomen voor slopen en saneren. De plankosten zijn met € 0,3 mln. (N) naar boven bijgesteld op basis van de gerealiseerde inzet. Vanwege de lange looptijd van het project, heeft de verlaging van de rente een relatief groot positief effect op het projectresultaat.

SC-096 Norfolk
In dit project hebben zich geen significante inhoudelijk mutaties voorgedaan. Het betreft echter een groot project met een lange doorlooptijd. De verlaging van het rentepercentage heeft hierdoor een relatief groot effect op het projectsaldo, € 2,1 mln.

De verliezen op de grondexploitaties worden gedekt vanuit de Voorziening negatieve plannen (VNP). De winsten komen conform de winstnemingsmethodiek op termijn ten goede aan de RGB. Om deze reden zijn in de bovenstaande tabel verlieslatende en winstgevend projecten separaat weergegeven.

Per saldo zijn de verlieslatende projecten met € 4,0 mln. verbeterd als gevolg van de tussentijdse actualisatie. Dit betekent dat de VNP met een gelijk bedrag verlaagd kan worden. De winstgevende projecten zijn met € 23,6 mln. verbeterd, dit primair als gevolg van het vaststellen van de grondexploitatie CE-118 Juliana van Stolberglaan 1.

De winst uit grondexploitaties wordt gedurende de looptijd van het project genomen conform de zogenaamd “percentage of completion”-methode, zoals voorgeschreven door de commissie BBV. Binnen deze methodiek wordt winst genomen op basis van de voortgang van het project. Hierbij wordt het verwachte projectresultaat gecorrigeerd met de projectrisico’s. Als gevolg hiervan is de som van de winstnemingen lager dan het verwachte projectresultaat.

De winstnemingen zijn voornamelijk toegenomen door de vaststelling van de grondexploitatie CE-118 Juliana van Stolberglaan 1. Dit project heeft een verwacht resultaat van € 23,8 mln., met een risicoprofiel van € 12,6 mln.

Om het verlies binnen grondexploitaties te dekken heeft de gemeente de Voorziening negatieve plannen (VNP). In deze voorziening zit een bedrag gelijk aan het verwachte verlies. Het verwachte verlies is met € 4,0 mln. afgenomen tot € 173,0 mln. Over de VNP wordt een rente ontvangen, gelijk aan de discontovoet (2,0%). Deze rente is in 2024 € 4,2 mln. Naar aanleiding van de bevindingen van de GAD is voor € 0,9 mln. aan additionele kosten verantwoord in het project CE-053 Den Haag Nieuw Centraal. Hiervoor waren middelen gereserveerd binnen de Eneco-middelen. Deze middelen worden toegevoegd aan de Voorziening negatieve plannen. Per saldo wordt € 9,1 mln. verrekend met de RGB.

De RGB is de primaire dekking van de risico’s in de grondexploitaties. Daarnaast worden mutaties van de VNP als gevolg van verbetering dan wel verslechtering van grondexploitaties verrekend met de RGB. Op basis van de tussentijdse actualisatie wordt op 31-21-2024 een saldo van de RGB verwacht van € 25,5 mln.. Het is echter niet waarschijnlijk dat zich gedurende de rest van het jaar geen risico’s voordoen en/of geen additioneel verlies geleden wordt op een verlieslatende grondexploitatie.

In de Verordening zijn een onder- en bovengrens gedefinieerd voor de benodigde weerstandscapaciteit. Op basis van de geprognotiseerde meerjarige ontwikkeling van de RGB is bij de Programmarekening 2023 geconstateerd dat de weerstandcapaciteit voor de grondexploitaties op basis van de Verordening beheersregels grondexploitaties en strategische bezit ontoereikend was. Er was toen een tekort op de weerstandscapaciteit van € 22,2 mln.. Daarbij is aangegeven dat dit tekort exclusief het resultaat van de grondexploitatie CE-118 Juliana van Stolberglaan 1 was en dat de weerstandcapaciteit bij de programmabegroting opnieuw bepaald zou worden.

Bij de Programmabegroting 2025 is de RGB aangevuld met een bedrag van € 6,7 mln.. De weerstandcapaciteit wordt geprognosticeerd op € 5,0 mln. boven de ondergrens van € 56,0 mln. Maar ligt ruim onder de bovengrens van € 73,4 mln. De weerstandscapaciteit is verbeterd door het aanvullen van de reserve grondbedrijf, het vaststellen van de grondexploitatie CE-118 Juliana van Stolberglaan 1 en de jaarlijkse actualisatie van het rentepercentage met een positief effect van € 4,9 mln.

In het kader van de actualisatie van de Verordening beheersregels grondexploitaties en strategisch bezit wordt de huidige methode voor het bepalen van de weerstandscapaciteit geëvalueerd. Als gevolg van het afnemend aantal grondexploitaties en de keuzes die gemaakt worden met betrekking tot de grondexploitaties, bevat de huidige portefeuille weinig winstgevende grondexploitaties. En omdat de winst uit winstgevende grondexploitaties de primaire voeding van de RGB is, wordt onderzocht in hoeverre deze systematiek aanpassing behoeft.